Il existe deux types de SCPI : la SCPI d’entreprise et la SCPI fiscale. Ces deux produits d’investissement ne concernent pas les mêmes actifs immobiliers et répondent à des règles différentes. Si vous souhaitez en savoir plus, parcourez cet article !
Quelles sont les différences entre les SCPI d’entreprise et les SCPI fiscale ?
SCPI fiscale
Elle détient un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Ces SCPI s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux (SCPI PINEL, SCPI MALRAUX, SCPI DE DEFICIT FONCIER) qui permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale et d’un risque de perte en capital.
SCPI d’entreprise
Au 31 décembre 2018, elles représentent 93,18% du marché des SCPI selon l’ASPIM, soit la majorité de l’offre du marché. Ces SCPI détiennent des biens immobiliers à usage commercial tels que des immeubles de bureaux, des entrepôts, des établissements de santé ou d’éducation, les murs de fonds de commerce, etc.
Quels sont les avantages / inconvénients de la SCPI d’entreprise ?
Ce produit d’investissement présente de nombreux avantages :
- La diversification géographique ou sectorielle permet la mutualisation des risques.
- Des locataires issus du monde professionnel et de l’entreprise : ces locataires signent en règle générale un bail commercial de longue durée entre 6 et 9 ans, garantissant potentiellement des loyers sur toute cette période.
- L’accessibilité : le ticket d’entrée plus intéressant pour les petits épargnants ou les investisseurs souhaitant diversifier leurs investissements. En effet, il faut souvent compter plusieurs centaines de milliers d’euros pour investir dans l’immobilier de manière classique. Ce n’est pas le cas avec une SCPI d’entreprise, dont les parts coûtent entre quelques centaines et quelques milliers d’euros à l’achat. Par exemple, à partir de 840€, il est possible d’investir dans la SCPI Pierre Privilège de la société de gestion La Française REM avec Sicavonline.
- L’investisseur se constitue un patrimoine qu’il peut transmettre, ainsi que des revenus complémentaires potentiels.
Toutefois, investir dans une SCPI d’entreprise est un placement risqué : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier. En effet, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition. Il est donc primordial de s’appuyer sur un acteur de confiance, capable d’informer et d’accompagner convenablement les investisseurs dans leurs stratégies.
De plus, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre par rapport aux actifs financiers.
Par ailleurs, l’Autorité des marchés délivre l’agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI mais aussi le visa pour la mise sur le marché des SCPI.
Comment faire le bon choix pour investir ?
Avant d’investir dans une SCPI, vous devez vous assurer que ce type de placement correspond à vos besoins et à vos moyens financiers. La SCPI est un placement à long terme et il convient d’investir uniquement des sommes que vous n’aurez pas à utiliser avant des années mais également vous informer sur la SCPI, la société de gestion, la politique d’investissement, les frais et les risques.
Il importe de prendre en compte un certain nombre de critères :
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) permet de vérifier le rendement de la SCPI. Il est calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année, Observer le rendement passé d’une SCPI peut donner un ordre d’idée, mais attention les performances passées ne préjugent pas des performances futures ;
- Le taux d’occupation financier (TOF): est un indicateur de la performance locative de la SCPI. Trimestriel ou annuel, il se calcule comme le rapport du montant total des loyers facturés à date sur le montant total des loyers qui pourraient être perçus si l’ensemble du patrimoine de la SCPI était occupé ;
- Le taux d’occupation physique (TOP): représente le rapport de la surface occupée sur la surface totale du patrimoine détenu par la SCPI ;
- La qualité des actifs et de leur emplacement stratégique ;
- La structure financière de la société: au sein du rapport annuel, le bilan et le compte de résultat de l’année sont présentés. Les actifs de la SCPI sont présentés à leur valeur d’acquisition et à leur valeur de réalisation. Ainsi vous pouvez évaluer l’évolution de la valeur du parc locatif. A vérifier également le montant de la trésorerie ainsi que les éventuelles dettes financières.
Par ailleurs, la société de gestion doit mettre à disposition plusieurs documents que vous devez consulter avant souscription : Le document d’informations clés, les statuts, la note d’information ainsi que le dernier rapport annuel.
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